בנק ישראל התיר להגדיל את מרכיב ריבית הפריים במשכנתא. הבנקים למשכנתאות בתגובה, ייקרו את הלוואת הפריים. מה בכל זאת יכול לעשות מי שעומד בפני לקיחת משכנתא או שמעוניין לשפר את תנאי המשכנתא שברשותו?
מאת: מערכת רכסים | 03.03.2021
תמונה: Unsplash
לפני כעשור נקבע כי רק עד שליש מגובה המשכנתא ניתן לקחת בריבית צמודה לריבית הפריים. הסיבה לקביעה הייתה החשש כי כשהריבית תעלה, הלווים יתקשו לעמוד בעליה בהחזרים החודשיים. מטרה נוספת הייתה לעצור את העלייה במחירי הדיור באמצעות ריסון הביקוש למשכנתאות. כידוע, זה לא קרה ובתשע השנים האחרונות הן מחירי הדירות והן עלויות של המשכנתאות רק עלו ועלו.
מי מאיתנו שלקח משכנתא חדשה או מחזר משכנתא קיימת חווה זאת על בשרו. אך החלטה חדשה של בנק ישראל לביטול המגבלה על ריבית הפריים, אחד המרכיבים העיקריים של המשכנתא, התיימרה לשים סוף לעליית המחירים ולהיטיב עם הלווים. בפועל, כך נראה בהמשך, התוצאה במקרים רבים הייתה דווקא הפוכה.
הדרך למשכנתא יקרה רצופה כוונות טובות
הלוואת המשכנתא מורכבת, בדרך כלל, ממספר סוגי הלוואות: הלוואה צמודה לריבית פריים (ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%), הלוואה בריבית משתנה צמודה למדד, הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד והלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה למדד.
ריבית הפריים, נכון להיום, נמוכה מאוד ועומדת על 1.6% (0.1% ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%). עליית ריבית אינה נראית בעתיד הקרוב. כיוון שמרכיב צמוד הפריים הוא המרכיב הזול ביותר במשכנתא, בנק ישראל שינה בחודש ינואר את מגבלת הפריים. זאת במטרה לסייע ללווים בתקופה המאתגרת בה אנו נמצאים ובנוסף להאיץ את הפעילות הכלכלית במשק. על פי המגבלה החדשה, רכיב הפריים במשכנתאות חדשות יוכל להגיע לשני שלישים מההלוואה. בהמשך עודכנה ההחלטה גם למשכנתאות קיימות, כך יוכלו בעלי המשכנתאות למחזר את המשכנתא שלהם ולשנות את חלקה של המשכנתא הנלקחת בריבית הפריים ליותר משליש.
הציפיה של בנק ישראל הייתה שחלק מהמשכנתאות יופנה למסלול הפריים הזול וסך ההחזר החודשי במשכנתאות חדשות ירד. ואולם הבנקים, שמרוויחים פחות על הלוואות צמודות פריים, לעומת המסלולים האחרים, לא מיהרו להגדיל את הרכיב הצמוד לפריים בהלוואה הכוללת. כך יצא שבמקום להוזיל את המשכנתא, היא דווקא התייקרה. הבנקים שמרו על המרווח הבנקאי, כלומר על הרווח שנובע מהפער בין הריבית שהבנק מקבל מהלקוח על הלוואה לבין הריבית שהבנק משלם על ההלוואה שהוא נטל מבנק ישראל כדי להלוות את הכסף ללקוחות.
כדי לצנן את הגדלת מרכיב הפריים, הבנקים פשוט ייקרו אותה. עפ"י וואלה עסקים (וואלה עסקים, 3.2.2021, דוד רוזנטל) לקוח שלקח בעבר שליש מסכום ההלוואה במסלול פרים ושילם פריים 0.5%- בממוצע, יכול לשלם היום עד פריים 0.2%+ (שזה ריבית 1.8%). בתנאים אלו, מחזור המשכנתא תוך ניצול מירב 'ההטבה' של שני שליש במסלול פריים, רק מייקרת את ההחזר החודשי. כל זאת עוד לפני עלייה (צפויה) בריבית הפריים בשנים הקרובות שתעלה את ההחזרים השוטפים לבנקים ותשחק את ההכנסה הפנויה של הלווים.
מי בכל זאת יכול ליהנות מהרפורמה
למרות קרבות הבלימה של הבנקים, וחרף הסיכון הכרוך בהגדלת חלקו של מרכיב הפריים במשכנתא, ישנם בכל זאת, בעלי משכנתאות שיכולים ליהנות מהמהלך. לדברי שחר כרמון, מנכ"ל ובעלים של פריים ניהול פיננסים ומשכנתאות, (וואלה עסקים, 3.2.2021, דוד רוזנטל) יש שני מצבים בהם כדאי למחזר את המשכנתא. הראשון: במקרה בו המשכנתא מיועדת להשקעה בטווח קצר-בינוני (דירות להשקעה או דירות מחיר למשתכן שהזוכים מתכננים למכור בסוף תקופת ההמתנה). בסיטואציה כזו, רמת החשיפה של הלקוח לתנודתיות בריבית היא קצרת טווח ונתון לסיכון פחות מאלו שנדרשים להתמודד עם ההחזר לתקופות ארוכות.
המצב השני, עפ"י כרמון, הוא כאשר מדובר בלווים עם הכנסה משפחתית של 20 אלף שקלים ומעלה נטו, בניכוי התחייבויות. לווים כאלו, יכולים לקחת את הסיכון, שכן גם אם הפריים יעלה בכ-1% במהלך 5-6 השנים הבאות, ההחזר החודשי יעלה במצטבר בכ-10% וניהול תזרים התא המשפחתי לא יפגע באופן משמעותי.
בשורה התחתונה: אין ללכת שבי אחרי הבטחות למהפכות שאמורות להיטיב עמנו הצרכנים. כמו כל החלטה פיננסית אחרת, חשוב לבדוק בציציות את תנאי ההלוואה ולבדוק אם היא עושה עמנו חסד או דווקא מרעה תנאים. עניין חשוב נוסף - מכיוון שאין לרובינו את היכולת להבין באופן עצמאי את תנאי המשכנתא ולהשוותה להצעות אחרות, כדאי לשקול להיעזר בשירות מקצועי של יועצי משכנתא חיצוניים (לא מדובר ביועצי הבנק אלא ביועצים עצמאיים ונטולי אינטרסים). תשלום של כמה אלפי שקלים ליועץ שכזה יכול לחסוך עשרות ואפילו מאות שקלים במצטבר.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ פיננסי מכל סוג שהוא ומומלץ להתייעץ עם יועץ פנסיוני ו/או פיננסי מוסמך עם רישיון.
יש לכם שאלות נוספות?
אנחנו כאן לכל דבר ועניין.
מוזמנים לפנות אלינו במייל לכתובת: info@rechasim.co.il
להתקשר אלינו למספר: 02-5455445
או ללחוץ על התמונה ונחזור אליכם בהקדם עם הצעה אטרקטיבית עבור תיק הביטוח החיסכון והפנסיה שלכם -
