העלייה בריבית על המשכנתאות מייקרת לכולנו את המשכנתא. בכמה היא עשויה להתייקר? האם כדאי לחשב מסלול (משכנתא) מחדש? ומה צופן העתיד בשוק המשכנתאות וההלוואות? בכתבה הבאה ריכזנו את המידע הנוגע למסלולי המשכנתאות הנפוצים וגם כמה המלצות שיעזרו לכם לבנות את תמהיל המשכנתא הנכון לכם.
מאת: מערכת רכסים | 13.07.2022
תמונה: Unsplash
אחרי שנים ארוכות בהן הריבית במשק הייתה קרובה ל- 0%, השבוע זה קרה. בנק ישראל העלה את הריבית ב-0.5% לגובה של 1.25% והנפגעים הגדולים של מהלך הם למעשה כל אחד ואחת מאיתנו. אם בכל זאת ננסה לשים את האצבע על אותם נפגעים עיקריים, נכוון אותה אל עבר זוגות צעירים ומשפרי דיור אשר יצטרכו לשלם בין 40,000-50,000 שקלים נוספים על המשכנתא שלקחו.
לצד נוטלי המשכנתאות, גם בעלי ההלוואות צפויים להיפגע מהעלאת הריבית, אשר באופן אוטומטי מייקרת את המסלול שצמוד לריבית הפריים. על רקע העליות במחירים – האם ישנם מסלולי משכנתא מומלצים יותר שכדאי להתמקד בהם כיום? ומה צופן לנו העתיד לבוא?
מאפס למאתיים בשלושה חודשים
באזור חודש אפריל 2022, ריבית בנק ישראל עמדה על כ- 0.1% ונראה כאילו חלפו להן עשרות שנים ברגע אחד. הפעם האחרונה שהריבית הייתה גבוהה כל כך, הייתה לפני 9 שנים, והיום – שלושה חודשים אחרי הריבית הכמעט אפסית, היא מתייצבת לה על נתון חריג שגבוה פי 10 מהרמה שבה הייתה בחודש אפריל. אם נדבר מעט במספרים, ניתן לקבוע כי תוך שלושה חודשים קפץ ההחזר החודשי על המשכנתא בכ- 220 ₪ לחודש. במבט זריז קדימה ל- 20 שנה, מדובר על תשלום נוסף למשכנתא בגובה של כ- 50,000 שקלים!
עליית מחירי הדיור והתייקרות מסלולי המשכנתאות בעקבות העלייה בריבית, משפיעים באופן משמעותי וקשה בעיקר על רוכשי הדירות. קצב עליית מחירי הנדל"ן שממשיך לטפס (רק בשנה האחרונה נרשמה עליה של כ- 15% במחירי הנדל"ן), מאלץ את רוכשי הדירות ליטול הלוואות גדולות יותר מבעבר - כמיליון שקלים בממוצע ביחס ל- 750 אלף שקלים למשכנתא ממוצעת לפני כשלוש שנים. בשוק נורמטיבי, התוצאה הייתה ברורה: ירידה בביקושים לקבלת משכנתא. אבל השוק המקומי בישראל הקטנה והמשוגעת שלנו אינו נורמטיבי והלחץ לקנות דירה ע כ ש י ו לפני שעוד פעם עולים המחירים, רק מלבה את מעגל האימה הלא שפוי הזה ומייצרת עוד ועוד משכנתאות במחירים מופרזים לנכסים שבלאו הכי נמכרים במחירי בועה.
לטובת אלו שעוקבים בדאגה אחר השינויים בגובה הריבית, מחשבים בכל כמה ימים את גובה ההחזר ונמנעים מלהקשיב לתחזיות הקודרות שמפרסם בנק ישראל - ריכזנו את המידע החשוב בכל הנוגע למסלולי המשכנתאות הנפוצים וגם כמה המלצות שיעזרו לכם לבנות את תמהיל המשכנתא הנכון לכם.
מחשבים מסלול (משכנתא) מחדש
על מנת לקבל תמונה מלאה על מסלולי משכנתא הטובים והנכונים ביותר בתקופה זו, פנינו למקור - הנה דברים שכתב יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות – יונתן ברלינר, שנותן סקירה מקצועית ומקיפה על המסלולים השונים ועל תמהיל המשכנתא המומלץ בעיניו:
מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד- מסלול שבו שיעור הריבית על המשכנתא איננו משתנה לאורך כל תקופת חייה, אך קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים אשר משפיע על גובה החזר המשכנתא וחשוף לגידול בתשלומים או הפחתה. חשוב לזכור שבמסלול זה לעמלת הפירעון המוקדם תפקיד מרכזי שצריך לקחת בחשבון.
מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד- מסלול שבו הריבית על המשכנתא איננה עולה וכך גם סכום ההחזר על הקרן. נחשב לאחד המסלולים המתאימים לאנשים שאינם חובבי סיכונים אשר מעדיפים להישאר בצד הבטוח. מסלול זה משרה רוגע וביטחון אך הוא נחשב לאחד המסלולים היקרים ביחס לאחרים. גם כאן, לעמלת הפירעון המוקדם השפעה משמעותית בזמן החלפת מסלול המשכנתא.
מסלול בריבית משתנה צמודה למדד- מסלול שבו הריבית משתנה אחת ל-5 שנים והיא צמודה למדד המחירים. בשנים הראשונות, ההחזר צפוי להיות נמוך יחסית לאור ההצמדה לריבית עוגן בשיעור נמוך. השינוי המשמעותי צפוי להגיע לאחר 5 השנים הראשונות בהן הריבית תעבור להצמדה אל מדד המחירים לצרכן אשר מאופיין בעלייה עקבית לאורך השנים. בתום חמש השנים הראשונות, ניתן לבצע החלפת מסלול ללא תשלום עמלת פירעון על המעבר.
ריבית שנתית פריים משכנתא- נחשב לאחד המסלולים הנפוצים בישראל בתקופות שבהן הריבית אכן נמוכה ונחשבת לזולה ביחס לריביות האחרות במשק. לפני מספר שנים, הגביל בנק ישראל את כוחו של המסלול וקבע כי הוא לא יעלה על שליש מתמהיל המשכנתא. לאחרונה, הוסרו שוב המגבלות ונקבע כי מסלול ריבית פריים יכול להוות כ-2/3 מתמהיל המשכנתא. במסלול זה, אין הצמדה למדד וגובהו של ההחזר נקבע על פי גובהה של הריבית. בבחינת עמלת הפירעון המוקדם, אנו מוצאים את המסלול הזה בעדיפות הודות לאפשרות של נוטלי המשכנתאות לבצע מחזור משכנתא מבלי לשלם עמלה.
"בשבועיים האחרונים מסלול הפריים התחיל לאבד את המעמד המוחלט שלו כמסלול המשכנתא המשתלם ביותר לתקופה ארוכה, וזאת עקב העלייה החדה הצפויה בתקופה הקרובה, ושינוי מדיניות התמחור של הבנקים" מסביר ברלינר, "עם זאת, הוא עדיין מהווה מרכיב משמעותי בכל משכנתא, בין היתר בשל העובדה שבניגוד למסלולים בריבית קבועה - במסלול הפריים אין עמלת פירעון מוקדם, ולכן יהיה קל יותר למחזר אותו בעתיד".
בנוגע למסלולים אחרים, הוא מוסיף ואומר, "המסלולים בריבית משתנה, למעט הפריים, נחשבים היום ליקרים ביותר, ולכן אם אין כוונה לבצע פירעון מוקדם משמעותי בתקופה הקרובה – לא כדאי לקחת אותם". על פי המלצתו, תמהיל המשכנתא המומלץ ביותר כיום הוא שילוב בין מסלול פריים לבין ריבית קבועה בלבד.
ומה לגבי מחזור משכנתא? מחזור משכנתא קיימת, לתמהיל מסלולים דומה, מומלץ גם כן למי שהמשכנתא הקיימת שלו מכילה מרכיב משמעותי של ריבית משתנה.
בשורה התחתונה: על פי ההערכות של בנק ישראל, הריבית צפויה לעלות שוב במהלך השנה הקרובה ולהתייצב על כ-2.75%. במקרה כזה, מדובר על התייקרות נוספת המהווה הגדלה של ההחזר החודשי בכ- 530 ₪ בחודש. עם זאת, למרות שאנו עדים לעלייה מתמדת בגובה הריבית בחצי השנה האחרונה, ייתכן ובעתיד הקרוב תתרחש גם ירידה אשר עשויה להחזיר לנו מעט מהצבע ללחיים. עד אז, ההמלצה היא להישאר עם היד על הדופק.
יש לכם שאלות נוספות?
אנחנו כאן לכל דבר ועניין.
מוזמנים לפנות אלינו במייל לכתובת: info@rechasim.co.il
להתקשר אלינו למספר: 02-5455445
או ללחוץ על התמונה ונחזור אליכם בהקדם עם הצעה אטרקטיבית עבור תיק הביטוח והפנסיה שלכם -
