שוק הנדל"ן רותח. המחשבה על כך שמחירי הנדל"ן רק ימשיכו לעלות גורמת לישראלים רבים לרוץ ולקנות דירה עכשיו ולממן אותה באמצעות משכנתא חונקת, גם אם אין להם את היכולת הכלכלית לעשות זאת. התוצאות לכך עשויות להיות הרסניות. מה הטעויות הגדולות שישראלים עושים? ואיך אפשר להקטין סיכונים? על כך בכתבה הבאה.
מאת: מערכת רכסים | 07.07.2021
תמונה: Unsplash
מנתונים שפרסם בחודש מרץ בנק ישראל (דה מרקר מיכאל רוכוורגר 24.3.21), עולה כי שוק המשכנתאות ממשיך להציג ביצועים חזקים. עם עליה של 19% בביקושים לעומת אותה תקופה דאשתקד, עליה של 46% לעומת 2019 ועליה של 60% מ-2018. למה זה קורה? ואיזו סכנה גדולה עומדת מאחורי זה?
אז למה זה קורה? משתי סיבות עיקריות. הסיבה הראשונה היא שאנחנו לא מאמינים שמחירי הדירות ירדו. אנשים קופצים היום על דירות שלפי תפיסתם בעוד שנה מהיום כבר תהיינה מחוץ להישג ידם. לפי ימית אפריאט יועצת משכנתאות (דה מרקר 17.6.21) כשכותרות מבשרות על עליות מחירים חדות, ושדירה היא מוצר שידם של זוגות צעירים אינה משגת, יכולות להתקבל גם החלטות פחות הגיוניות. אותו נרטיב של אם לא תרכוש עכשיו את הדירה הגדולה ביותר שאתה יכול לרכוש, מחר היא תתייקר ולא תוכלו לרכוש אותה - עשוי לגרום לקבלת החלטות שגויות.
הקושי נובע בעיקר מלחץ חברתי ולעתים גם משפחתי. החברים, המשפחה והסביבה מצפים שננהג על ידי דפוס קבוע ומקובל. אם הסביבה רוכשת דירת ארבעה או חמישה חדרים באזור מסוים, אז מצופה שגם אתם תגיעו להישג דומה. עם זאת, לא ההון העצמי של הזוג וגובה ההכנסות מאפשרים את ביצוע העסקה. כשהם כן מאפשרים, לעתים מדובר במשכנתא שהבנק יאשר, אבל כזאת שעלולה להתבטא בשינויים ותנודות עתידיות שיסכנו את משק הבית.
חשוב לזכור שהחיים הם דינמיים. לא תמיד התוכניות המשפחתיות והאישיות שלנו הולכות לפי הציפיות. לעתים הכל פועל לטובה, אבל לפעמים לא. לכן, משכנתא עם החזרים חודשיים בקצה גבול היכולת שלנו, שתחנוק אותנו ולא תאפשר לנו לחסוך בשוטף, היא שגיאה. תכנון כלכלי נכון צריך לאפשר לנו להתמודד עם הבלתי צפוי. לא הגיוני לתכנן החזרים שלא יאפשרו לנו לממן חופשה כשנרצה קצת לקחת אוויר. חוץ מדירה, יש עוד הרבה מאוד צרכים במרוץ החיים. שינויים כלכליים, במיוחד בתקופת הקורונה והחל"ת, הוכיחו לכולנו שאי אפשר לחיות על הקצה. משכנתא חונקת היא פצצה מתקתקת.
נותנים לך, תיקח...?
הסיבה השנייה לעליה בביקוש למשכנתאות נובע מתוך מצוקה ולאו דווקא מתוך עליה בביקוש לדירות. "יש גידול ניכר במספר הפונים, בגלל האפשרויות החדשות שנפתחו בפני הלווים. האפשרות להגדיל את המשכנתא באמצעות הלוואה לכל מטרה איפשרה לרבים להגדיל את המינוף — מ–40%–50% משכנתא מערך הדירה ל–70% מערכה" כך לדברי אבירם טננבאום יועץ פיננסי ומתנדב בעמותת פעמונים, בראיון למגזין דה מרקר (הדר חורש 3.6). "כך נוצר מצב שהרבה לקחו משכנתא כהלוואה נוספת שהם יצטרכו להחזיר בעתיד ורמת הסיכון שלהם עלתה. ככל שרמת המינוף ורמת החוב של משקי הבית עולה — עולה רמת הסיכון. הסיכון של משקי הבית גדל ומתבטא בעלייה במינוף באמצעות סוגים רבים של הלוואות, כמו הלוואות כלי רכב בהלוואות צרכניות ומסגרות אשראי בחשבונות הבנק. הגדלת האפשרות למינוף פעל בחלק מהמקרים גם להקטנת הסיכון — כי זה הקל על החלפת חובות לטווח קצר לאשראי נוח יותר לטווח ארוך".
טננבאום מתייחס גם לתופעה נוספת שמהדקת עוד יותר את חבל המשכנתא סביב הלווים – הקפאת המשכנתא בשל הקורונה. "הרבה אנשים שחששו ממצוקה הגיעו כדי להקפיא את החזרי המשכנתא. זה היה נושא בעייתי כי שיווקו את זה לציבור כהקלה גדולה. אנשים חשבו שבא להם מלאך משמים ואמר להם שהם יכולים להפסיק לשלם משכנתא למשך כמה חודשים ואין לזה שום מחיר. כולם היו מבסוטים, וגם אנשים שלא היו צריכים את זה אמרו 'וואלה נותנים, לא תיקח?' רק בדיעבד אנשים בדקו את המשמעות וראו שלא תמיד זה כדאי כי בפועל זה ייקר את המשכנתא. אנשים יצטרכו להגדיל את ההחזרים מפני שהקרן חדלה לרדת, כך שצריך להדביק את הפיגור בתשלומים באמצעות האצתם — כי המועד האחרון להחזר ההלוואה לא נדחה.
בנוסף, יש אפקט של ריבית דריבית על החוב שנצבר. רוב האנשים שהגיעו להתייעץ החליטו שלא להקפיא. היו שהגיעו באיחור וביטלו את ההקפאה. מה שרק החמיר את הבעיה זה שהבנקים ניסו להקל על הציבור ואיפשרו לבצע את הקפאה בלחיצת כפתור באתר, ואנשים עשו את זה ללא ייעוץ, או אפילו שיחה עם פקיד הבנק. הבנקים הרוויחו הרבה כסף מהסיבוב הזה".
בשורה התחתונה: "כשיש משפחה על הקשקש והיא כל הזמן חיה על הקצה מבחינה תזרימית, כל אירוע יכול לגרום לה לחרוג ממסגרת האשראי או לגרום להחזרה של הוראת קבע. המשפחות שאין להן כריות ביטחון הן המשפחות הראשונות שייקחו את הלוואות 'כיבוי השריפות' — 20 אלף שקל מחברת אשראי פרטית או מבנק בריבית של 12% לשנה. אני בהחלט חושב שיש עידוד של הבנקים ללקיחת אשראי כזה. זה העסק שלהם. הבנק מוכר כסף והוא משווק את המוצר שהוא מוכר למי שהוא יכול" טננבאום מסכם.
הזמן להיות שמרנים
נטילת משכנתא היא החלטה שמתקבלת בתנאים של אי-ודאות. אנחנו לא יודעים אם ריבית בנק ישראל תעלה ומתי, מה יהיה גובה המדד וכן מה יהיה השכר החודשי שלנו בעוד כמה שנים. הרבה מאוד משתנים של אי-ודאות, ובתוך כל אלה אנחנו צריכים לקבל החלטות על המסלולים שבהם אנחנו בוחרים.
אז מה אנחנו, הצרכנים, נוטלי המשכנתא, יכולים לעשות כדי להקטין סיכונים? איך אנחנו יכולים בתנאים של אי-ודאות, להביא בחשבון את כל המשתנים שנוכל להיתקל בהם גם בעתיד הרחוק? ימית אפריאט (דה מרקר 9.3.21) טוענת שאפשר לקבל החלטה אופטימלית שתעמוד גם במבחן המציאות וגם בשינויים במשק שיתרחשו, ככל הנראה, לאורך השנים שבהן תפרעו את התשלומים:
"אם נסתכל על התמונה העולמית שנוצרה בעקבות משבר הקורונה, אפשר לראות את הבנקים ברחבי העולם מדפיסים עוד ועוד כסף. החששות מאינפלציה גדלים - זה לא אומר שתהיה התפרצות של אינפלציה בוודאות, אך לטענת כלכלנים רבים הסיכון הזה גדול יותר מבעבר. ככל שנפחית את הסיכונים במשכנתא, כך נוכל פחות ליהנות מהחזרי משכנתא נמוכים מעט יותר בטווח הקצר, אך כדאי לראות את הפחתת הסיכונים כמעין ביטוח שרכשנו כדי לישון טוב בלילה".
מתי אנחנו חשופים לסיכונים במשכנתא?
"לפני הכל נגדיר מהו סיכון. כשמדברים על משכנתאות, סיכון הוא כל שינוי לרעה בערך החוב שלנו לבנק או בתשלום החודשי, או במקרה הרע - גם וגם. ההיגיון הבסיסי אומר שכשאנחנו פודים את החוב לבנק בתשלומים, ערך הקרן צריך לרדת ככל שעובר הזמן. אם אנחנו משלמים והתשלום החודשי יעלה - זוהי הפתעה לא נעימה בכלל עבור משק בית שמתנהל עם תקציב חודשי.
כך קורה לדוגמה כשבוחרים במסלולים שבהם גם הריבית צמדה למדד, וכך גם קרן ההלוואה. זאת לעומת מסלולים שבהם הריבית יכולה להשתנות, אך אין הצמדה של הקרן למדד (הכוונה למדד המחירים לצרכן המתפרסם מידי חודש ומבטא את השינויים המתרחשים ברמת המחירים בישראל. כאשר המדד עולה כך יעלה גם גובה התשלומים החודשיים לבנק).
מבין המסלולים המשתנים, ברור כי אלה החשופים גם לשינויים והצמדה של התשלומים וגם לריבית הם בעלי הסיכון הגדול יותר".
איך אפשר להפחית סיכונים במשכנתא ולישון טוב בלילה?
"כיום כשהריבית הקבועות נעות סביב שפל היסטורי, ראוי לשקול דווקא להעניק משקל גדול יותר להפחתת סיכונים במשכנתא. ההמלצה אינה יכולה להיות נכונה תמיד - היא מתאימה למי שנוטלים משכנתא לטווח ארוך יחסית, שיודעים שהסיכוי למעבר דירה בשנים הקרובות נמוך ושאינם מעוניינים בהפתעות. אפשר להגיד שההגדרה הזאת מאפיינת מכנה משותף רחב מאוד של הציבור הישראלי, אבל אין הגדרה שנכונה לכולם - לכל לווה יש מאפיינים אישיים ותמהיל ההלוואה מותאם תמיד לצרכיו.
בנוסף, יש לזכור שהבנקים מאפשרים כיום ליטול משכנתאות עם מרכיב פריים של שני שלישים, אבל אותן משכנתאות בדרך כלל לא יהיו במרווחי פריים נמוכים כפי שהיה בעבר. אזי ההתלבטות בין מסלול בריבית קבועה שאינה צמודה ל-20 שנה, שגבוה ב-1% בלבד לעומת מסלול פריים - נראה כי עלות הביטוח מפני שינויים עתידיים יכולה להצדיק את העדפת המסלול הקבוע.
באופן כללי, אם ההתלבטות היא בין מרכיב פריים בריבית של כ-2% לעומת מסלול זהה בריבית קבועה, לכל אחד מהם יש יתרונות וחסרונות. מי שמעוניינים במשכנתא גמישה ללא קנסות יבחרו בפריים, בעוד מי שהגיעו לנחלה הסופית, או לא רוצים להיות חשופים לשינויים - יבחרו בריבית קבועה.
בשורה התחתונה: בנק ישראל קבע כי לפחות שלישים מהמשכנתא תהיה בריבית קבועה. ברוב המקרים, את המרכיב הזה כדאי לבחור עם ריבית שאינה מושפעת ממדד המחירים לצרכן. הלוואות ארוכות טווח הצמודות למדד הן בעלי סיכון גבוה ופחות מומלצות למי שרוצה לישון טוב בלילה עם משכנתא על הראש".
האמור אינו מהווה ייעוץ ללקיחת משכנתא.
יש לכם שאלות נוספות?
אנחנו כאן לכל דבר ועניין.
מוזמנים לפנות אלינו במייל לכתובת: info@rechasim.co.il
להתקשר אלינו למספר: 02-5455445
או ללחוץ על התמונה ונחזור אליכם בהקדם עם הצעה אטרקטיבית עבור תיק הביטוח והפנסיה שלכם -
