קונים או קניתם דירה מקבלן? דעו שמדד תשומות הבניה נמצא בעליה מתמדת בחודשים האחרונים ועלול להשפיע בצורה משמעותית על המחיר הסופי שתשתלמו על הדירה. החדשות הטובות הן – שיש מה לעשות כדי למנוע את המצב.
מאת: מערכת רכסים | 04.10.2022
תמונה: Unsplash
כ-55,000 דירות חדשות מקבלן נמכרו בשנה האחרונה בישראל במחיר למשתכן ובשוק החופשי, המהווים כ-36% מכלל עסקאות רכישת הדירות בארץ בתקופה זו. רובן המוחלט של הדירות החדשות נקנות על ידי זוגות צעירים, המחפשים לרכוש נכס במחיר מוזל ביחס למחירים בשוק. אך עם סיום התשלומים לקבלן, הם נתקלים בהפתעה לא נעימה בשם "מדד תשומות הבניה". מדד שלא שמעו עליו כמעט כלום עד לאותו הרגע, והוא עולה להם כסף - הרבה כסף.
נפגשנו עם דוד רועי נתן, מנהל מחלקת המשכנתאות בחברת רכסים, על מנת להבין מהו בדיוק אותו מדד ואיך אפשר להינצל ממנו?
קודם כל, הסבר קצר על מה בכלל אנו מדברים?
"כל אדם שרוכש דירה מקבלן, מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה. ההצמדה מתבצעת תמיד בכל עסקה, למעט אם נכתב בפירוש בחוזה שהקבלן מוותר עליה. מדד תשומות הבניה מתעדכן בכל 15 לחודש, והוא משקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלויות חומרי הגלם השונים - בטון, ברזל וכו' - בעצם הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, הקבלן "מבטח" את עצמו מהשינויים בעלויות ומגלגל את הסיכון לרוכשים".
כמה זה במספרים?
"בשנה החולפת, החל מחודש יולי 2021 ועד יולי 2022, המדד טיפס ב6.7%. לשם הדוגמא, נניח שרוכשים חתמו על חוזה קניה מקבלן בסך 2,500,000 שקלים, ולאורך השנה הזו החוב שנותר להם כלפי הקבלן היה 2,000,000 שקלים. מדד תשומות הבניה חל על כל החוב שנותר לרוכש כלפי הקבלן, ובמקרה הזה התוספת לחוב תהיה סכום עצום של 134,000 שקלים. כמובן שמשך בניית דירה לא מסתכם בשנה אחת אלא בכ-3 שנים בממוצע, ומכאן ניתן להבין שהתשלומים הנגזרים ממדד תשומות הבניה עשויים להגיע לסכומים גבוהים מאוד".
דוד רועי נתן - יועץ משכנתאות
אז מה אפשר לעשות כדי להימנע מתשלום על עליה במדד תשומות הבניה?
"ההצמדה למדד היא פשוט נזק שלא נתפס, קשה ללווים מלכתחילה לאמוד את סכום ההצמדה שישלמו לקבלן, ובסיום התהליך הם לא יודעים מה לעשות עם החוב שנוצר. ללווים שמגיעים אלי לליווי אני מרחיב בפירוט על משמעות המדד, דבר שהם לא מקבלים אצל עורכי הדין של הקבלן, וכמובן נותן טיפים להתמודד עם ההצמדה, טיפים שמבחינתי שווים זהב:
בכדי לבחון היטב את טיב עסקת הרכישה, יש לאמוד נכון את ההנחה המתקבלת ברכישת דירה מקבלן. אדם המבקש לרכוש דירה מקבלן, צריך לעשות סקר שוק רציני בקרב מחירי דירות דומות שכבר בנויות (דירות יד שנייה). נניח לשם הדוגמא שמחיר דירת 5 חדרים חדשה בשכונת רמות בירושלים, זולה ב-500,000 שקלים ממחיר דירה יד שנייה דומה. הרוכשים צריכים לחשב את צפי עליית המדד בשנות הבניה (ניתן להיעזר בנתוני השנים האחרונות ובתחזיות הצפויות), וכך לחשב את סכום השכירות החודשית שניתן יהיה לקבל על דירה דומה קיימת במשך תקופת הבנייה. אם לאחר קיזוז עלויות המדד וקיזוז דמי השכירות הצפויים עדיין נשאר ללווים רווח משמעותי מאותם 500,000 שקלים של ההפרש, אזי העסקה היא כדאית.
ניתן להתמקח על ההצמדה למדד. תמיד טוב לנסות וללחוץ את הקבלן על ההצמדה, ביטול של המדד שווה הון.
במידה והקבלן מסרב לבטל את ההצמדה, יש לשים לב שההצמדה היא מיום חתימת החוזה ואילך. הרבה פעמים הקבלנים מצמידים את מחיר למדד מתקופה שקדמה לחתימת החוזה (אפילו שנה שלמה לפני), וכמובן שמדובר בהרבה כסף.
במידה והגעתם לרכוש דירה בשלב בנייה מתקדם והקבלן לא מוכן לוותר על הפרשי ההצמדה שנצברו עד כה, יש לבקש להכניס את סכום ההצמדה למחיר החוזה. כך תוכלו לקבל משכנתא על סכומי ההצמדה ולא תשלמו אותם כמו קנס מידי מכספם האישי.
לוודא עם הקבלן שיש אפשרות לשלם את כל הסכום במיידי, ולא לפי לוח הפעימות שנפרש על פני כמה שנים. תשלום של כל הסכום לקבלן מנקה את החוב שלכם לקבלן, ומשם והלאה לא מעניין אתכם בכמה המדד טיפס. אם יש לכם אפשרות לשלם משכנתא מלאה מיד עם רכישת הדירה זה מעולה, גשו אלינו לתכנון משכנתא יציבה (כמובן עם ריביות מעולות), והכסף יעבור לקבלן. במידה ואין באפשרותכם לשלם את המשכנתא במלואה בטרם קבלת הדירה, עדיין יש פתרון. ניתן לתכנן משכנתא עם גרייס לתקופת הבניה, כך שהכסף יעבור במלואו לקבלן ואתם תשלמו רק לאחר קבלת הדירה. נכון, גרייס עולה כסף ומייקר את המשכנתא, אך הוא עדיין הרבה יותר זול מהפרשי המדד שתשלמו אם לא תיקחו אותו (בערך פי 10).
בשורה התחתונה: לצד הבדיקה המעמיקה של המשכנתא ותנאיה, בעת רכישת דירה מקבלן, שימו לב גם למדד תשומות הבניה. בחינת תנאי המשכנתא ושל היכולת לצמצם ואף לבטל לחלוטין את השפעת מדד תשומות הבניה על תנאי העסקה הוא חלק מהותי מהליווי שאנחנו מעניקים ללקוחותינו, שכן ההבדל בין לקחת משכנתא לבד לבין משכנתא מתוכננת עם יועץ הוא עצום. מוזמנים לקבוע עמנו פגישה ללא עלות ונעבור יחד על הדברים שאפשר וצריך לעשות – כדי להוזיל עלויות".
יש לכם שאלות נוספות?
אנחנו כאן לכל דבר ועניין.
מוזמנים לפנות אלינו במייל לכתובת: info@rechasim.co.il
להתקשר אלינו למספר: 02-5455445
או ללחוץ על התמונה ונחזור אליכם בהקדם עם הצעה אטרקטיבית עבור תיק הביטוח והפנסיה שלכם -
