חושבים למחזר משכנתא? יש שתי דרכים עיקריות לעשות זאת. מה ההבדלים ביניהן? איזו מהן עדיפה? נפגשו עם דוד רועי נתן מנהל מחלקת משכנתאות ברכסים לדיון מעמיק בנושא.
מאת: מערכת רכסים | 18.11.2022
תמונה: Unsplash
על רקע העליות האחרונות של הריבית במשק בכלל ועל המשכנתאות בפרט, סקרנו בכתבה הקודמת את אפשרויות מיחזור המשכנתא ואת האפשרויות העומדות בפני נוטלי המשכתנאות – חדשים וותיקים – למשכנתאות חדשות ולמיחזור משכנתאות, דוגמת הפחתת החזר חודשי, שיפור עמדות וריביות, איחוד הלוואות ועוד. בכתבה הנוכחית נצלול לעומקם של דברים ונתמקד בשני סוגים שונים של מיחזור משכנתא: פנימית וחיצונית.
מיחזור משכנתא הוא, כאמור, הליך בנקאי פשוט שבו ניתן לשנות את כלל מרכיבי המשכנתא לפי בחירה. את תהליך המיחזור ניתן לבצע בשתי דרכים שונות: הראשונה היא מיחזור פנימי, בו אנחנו מנהלים משא ומתן ומשפרים תנאים מול הבנק שלנו – אותו בנק שבו מתנהל חשבון המשכנתא שלנו. השנייה היא מיחזור חיצוני שבו המשכנתא שלו מועתקת לבנק או גוף חוץ בנקאי אחר, כלומר המשכנתא יוצאת אל מחוץ לבנק הנוכחי. המיחזור הפנימי והמיחזור החיצוני שונים זה מזה, הן בסל האפשרויות לשינוי בתנאי המשכנתא והן מבחינת סדר הפעולות בתהליך ביצוע המיחזור.
נפגשנו עם דוד רועי נתן, מנהל מחלקת המשכנתאות בחברת "רכסים" ביטוח ופיננסים, כדי לדון וקבל הסבר מקצועי על משמעות ההבדלים בסוגי המיחזורים.
שיפור תנאים? חפשו קודם כל במשכנתא הקיימת שלכם
"סוגי המיחזור הפנימי והחיצוני טומנים בחובם יתרונות שונים, ועלינו להכיר אותם היטב כדי שנוכל להשתמש בהם לטובתנו", מספר נתן. "מיחזור פנימי אמנם פחות מוכר לציבור, אך קיימים בו אפשרויות מעניינות שלא ניתן למצוא במיחזור החיצוני. למשל:
לווה שרוצה לשנות רק חלק מסוים מכלל מסלולי המשכנתא משום שהוא מחזיק כעת במספר מסלולים טובים שהוא לא רוצה לאבד, יכול לעשות זאת רק באמצעות מיחזור פנימי. במיחזור חיצוני ישנה חובה לפרוע את כלל המשכנתא הקודמת ולא ניתן לשמור על מסלולים "טובים".
במיחזור פנימי אין צורך לבצע שוב ביטחונות לטובת הבנק הממשכן, ובמקרים רבים גם את שלב החתימות ניתן לבצע מרחוק בלי להגיע לבנק. כך נחסך מאיתנו לשלם שוב על שמאות לנכס, ללכת לנורטריון, ולהחתים עורכי דין ובנקאים על שלל מסמכים מבוקשים. גם כאן – מיחזור פנימי מאפשר חיסכון לא מבוטל של זמן וכסף.
במיחזור פנימי ישנה אפשרות, בחלק מהבנקים, להגדיל את ההחזר החודשי בכ-20% אחוזים, מבלי להציג מחדש הכנסות של הלווים. אפשרות זו יכולה לסייע ללווים שרוצים לקצר את משך תקופת החזר המשכנתא.
על אף הגמישות הגבוהה שיש למיחזור פנימי, מיחזור חיצוני תופס נפח גדול יותר, וזה מסיבה פשוטה: יש לו פוטנציאל חסכון גדול יותר. לבנק חדש תהיה מוטיבציה גבוהה יותר לשדרג את הריביות על המשכנתא ואף למצוא דרכים לשכנע אותי להעביר אליו גם את חשבון העו"ש לטובת שיפור נוסף בריביות. שיפור ריביות מתבטא כמובן בחיסכון כספי, לכן עדיין לווים רבים מוכנים לקחת על עצמם את העברת המשכנתא מבנק לבנק.
דוד רועי נתן - יועץ משכנתאות
בשורה התחתונה: באיזה סוג מיחזור כדאי לבחור?
את זה אפשר לדעת רק אחרי שבוחנים לעומק את המשכנתא הקיימת ואת המציאות שבה היא מתנהלת – כלומר האם יכולת ההחזר שלנו השתנתה, האם התנאים בשוק טובים יותר. יועצים מקצועיים שמכירים את המערכת הבנקאית ויודעים לנהל משא ומתן קשוח מול הבנקים, ידעו לתת את תמונת המצב המהימנה ומעודכנת ביותר וגם לספק את התנאים הטובים ביותר למיחזור משכנתא – פנימית או חיצונית.
אני מזמין בשמחה כל לווה ליצור עימנו קשר לפגישה ללא עלות, בה נבדוק את המשכנתא שלו ואת תכנוניו העתידיים, ונייעץ האם כדאי למחזר אותה לטובת חיסכון כספי או הפחתת החזר חודשי, וכמובן איזה סוג מיחזור הוא המתאים לעסקה. לאחר בניית תכנית מתאימה המהודקת היטב לפי צרכי הלווה, ניתן לצאת לדרך בהצלחה."
יש לכם שאלות נוספות?
אנחנו כאן לכל דבר ועניין.
מוזמנים לפנות אלינו במייל לכתובת: info@rechasim.co.il
להתקשר אלינו למספר: 02-5455445
או ללחוץ על התמונה ונחזור אליכם בהקדם עם הצעה אטרקטיבית עבור תיק הביטוח והפנסיה שלכם -
